Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un support financier géré par une société de gestion, qui permet à plusieurs investisseurs d’acquérir collectivement des parts d’actifs immobiliers.

Pour bien comprendre le fonctionnement d’une SCPI, il faut s’intéresser à la manière dont elle est gérée, ainsi qu’aux différentes options d’investissement qu’elle propose.

Le fonctionnement d'une SCPI en matière de gestion

Le fonctionnement d'une SCPI au niveau de la société

Une SCPI est un intermédiaire entre une personne qui achète des parts d’actifs immobiliers et les biens immobiliers dans lesquels les personnes ont investies. 

C’est une société de gestion qui va gérer la SCPI et par conséquent s’occuper  de toute la gestion locative qui incombe lorsqu’on est propriétaire de différents biens immobiliers. 

L’investisseur en tant que tel n’aura donc jamais à s’occuper de tâches telles que : les vacances locatives, la gestion des sinistres, la recherche de locataires …

Ce fonctionnement propre aux SCPI permet aux personnes qui le souhaitent, d’investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion locative mais également sans affect. 

En effet, l’investisseur ne verra jamais l’immeuble de logements ou l’immeuble de bureaux dans lequel il a acquis des parts, il se contentera de récolter les loyers et de bénéficier des plus-values éventuelles au moment de la revente.

Le fonctionnement d’une SCPI dépend donc déjà den son système de gestion spécifique qui facilite la vie des investisseurs.

Le fonctionnement d'une SCPI au niveau de l'investisseur

Tous les investisseurs au sein d’une SCPI deviennent associés. Autrement dit ils sont totalement intégrés à la vie de la société de placement à travers laquelle ils placent leur argent.

Les associés sont dans un premier temps tenus au courant de ce qui se passe de la manière régulière, notamment en matière de rentabilité et de dynamisme des investissements grâce à des bulletins d’informations.

Enfin pour assurer un maximum de transparence et faire participer les associés à la vie de la SCPI, un conseil de surveillance est obligatoirement tenu chaque année. Il se compose d’un Président du conseil et de plusieurs membres, tous élus par les associés pour une période de trois ans renouvelable. Le conseil de surveillance doit rédiger un rapport qui sera ajouté au rapport annuel de gestion délivré à tous les associés.

Le conseil de surveillance ainsi que les bulletins d’informations réguliers participent donc au bon fonctionnement d’une SCPI.

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Le fonctionnement d'une SCPI en matière d'acquisition de parts ?

Le fonctionnement d’une SCPI en matière d’acquisition de parts est le même que pour l’investissement immobilier classique, une SCPI permet d’acheter et de revendre. 
La première différence cependant est que l’investisseur achète non pas un bien en entier, mais une part de différents biens. 

Il peut s’agir d’immeubles de logements, de bureaux ou encore de locaux commerciaux. En fait plus le nombre d’investisseurs et grand et plus l’enveloppe d’investissement de la SCPI sera grande ce qui lui permettra d’acquérir de nombreux biens de nature différente. 

L’investisseur lui détient donc une quote-part de l’ensemble des biens gérés par la SCPI à la hauteur de son investissement. 

Plus le nombre de biens gérés par une SCPI est important et plus le risque pour les investisseurs est faible, car il sera fortement dilué.

Par exemple, si un locataire ne paie pas son loyer à temps dans l’un des immeubles dans lequel vous détenez une part, mais que dans tous les autres tout le monde paie son loyer, alors vos rendements ne seront que très faiblement impactés.

Il est possible d’acquérir des parts d’une SCPI à comptant, à crédit ou encore démembrement de propriété. Dans cette dernière option, l’investisseur est bien propriétaire d’une partie d’un bien immobilier, mais il ne bénéficie pas des loyers générés par la location. Cela lui permet de ne pas être taxé pendant toute la durée de location et de bénéficier ensuite d’une forte plus-value à la revente lorsqu’il part à la retraite par exemple.

Pour bien comprendre le fonctionnement d’une SCPI il faut également savoir qu’il existe des SCPI à capital fixe ou variable.

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, l’achat et la revente de parts n’est possible que sur le marché secondaire, car le capital de la SCPI est plafonné dès le départ et ne peut pas être dépassé. 
Au contraire dans le cadre d’une SCPI à capital variable, l’achat et la revente de parts est libre de toute contrainte.

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Quel est le fonctionnement de la fiscalité d'une SCPI ?

La fiscalité d’une SCPI fonctionne de la manière suivante :

Chaque investisseur est imposé sur les revenus fonciers générés par les biens immobiliers dans lesquels il détient une quote-part.  Ces revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Egalement, si l’investisseur décide de revendre ses parts et obtient un plus-value, alors cette dernière sera taxée à hauteur de 19% auxquels s’ajouteront 17,2% de prélèvements sociaux.

Enfin, si les parts sont revendues après 30 ans de détention, alors celles-ci seront totalement exonérées d’impôt et de prélèvement sociaux.

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