SCPI fiscale

Elles naissent avec les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif.

Elles naissent avec les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif.

SCPI fiscale : Définition

La SCPI fiscale est donc un dispositif d’investissement financier à long terme. Elle peut très bien convenir à un épargnant privé ne souhaitant vendre ses parts que lors de son départ à la retraite. Une SCPI de ce type peut également constituer un placement de fond pour un investisseur professionnel qui veut disposer d’un capital bloqué qui se bonifiera avec le temps.

Le rendement des SCPI fiscales est plus faible que les SCPI de rendement mais elles offrent en contrepartie un véritable avantage fiscal. En revanche, la revente des SCPI fiscales est plus contraignante.

En effet, l’avantage fiscal oblige l’investisseur à conserver ses parts au moins neuf ans (sauf événement exceptionnel : invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint) et la revente prématurée entraîne une réintégration du gain d’impôt.

De plus, entre les délais d’acquisition, d’exploitation et de revente, l’investissement en parts de SCPI fiscales s’inscrit sur un horizon de long terme et invite à conserver ses parts de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI.

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SCPI fiscale Pinel

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), peut être utilisée dans le cadre d’un investissement en loi Pinel (défiscalisation dans l’investissement immobilier neuf) et servir ainsi de levier pour faire des économies d’impôts de manière très flexible. Elle s’établit sur des types de logements qui vont du studio au T5, ce qui autorise des investissements de plus ou moins grande importance. La SCPI fiscale impose cependant certaines contraintes qui concernent la location des biens concernés. Elle est soumise à des conditions de ressources des locataires et les loyers doivent être plafonnés. Les biens loués doivent également être en conformité avec les normes de performance énergétique RT 2012 et BBC.

La bonne stratégie globale d’utilisation de la SCPI fiscale Pinel est de profiter au maximum des zones de croissance immobilières. On les retrouve aussi bien dans les grandes métropoles que dans le centre-ville des agglomérations régionales. Le développement de services de proximité et de bassins d’emplois constitueront toujours un signal fort pour l’investisseur. Il faudra aussi veiller à privilégier les investissements dans des programmes de logements neufs, ou rénovés aux normes d’économie d’énergie en vigueur et bien desservis par les transports publics. La présence d’autoroutes et d’aéroports proches est un vrai plus.

La stratégie d’une SCPI Pinel est de sélectionner des actifs immobiliers localisés dans des grandes
métropoles nationales, de composer un patrimoine situé en centre-ville, composé d’immeubles neufs ou assimilés.

Il est souvent difficile d’analyser au niveau national tous les marchés porteurs, la SCPI offre cette possibilité de pouvoir le faire en positionnant ses choix sur des zones à fort potentiel économique, sur des zones d’emplois, à proximité de transports et de services (commerces, écoles, crèches…).

La SCPI fiscale permet de se constituer un patrimoine immobilier sur différents types de logements (du studio au T5) auprès :

  • de grands promoteurs nationaux pour la qualité de signature et le gage de sécurité,
  • d’opérateurs locaux ou régionaux pour jouer l’opportunité foncière et la diversité patrimoniale.

En contrepartie du respect des conditions de location (plafonds de loyers, de ressources des locataires) et d’une durée de blocage, l’associé d’une SCPI Pinel peut faire de la défiscalisation en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 12 à 21%.

Le gain fiscal s’impute dès la 1ère année de souscription et s’étale de 6 à 12 années.

SCPI fiscale Malraux

L’objet d’une SCPI fiscale loi Malraux est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif constitué d’immeubles ou parties d’immeubles, à restaurer de façon complète, situés en centres villes et localisés dans des Secteurs Sauvegardés, des Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), des Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine et dans des Quartiers Anciens Dégradés.

Ces opérations de restauration immobilière s’inscrivent dans une politique de mise en valeur d’actifs de caractère et de belle facture architecturale.

Dans le cadre de son investissement, l’associé de la SCPI fiscale trouvera son intérêt dans la réduction d’impôt. Elle calculée sur l’assiette constituée par les dépenses liées aux travaux de restauration, représentant une quote-part du montant de sa souscription, soit 30 % (pour 2012) du montant de la souscription effectuée affecté au financement des dépenses de travaux éligibles au dispositif Malraux, et ce dans la limite annuelle de 100 000 € de travaux.

SCPI Déficit Foncier

L’objectif d’une SCPI fiscale déficit foncier est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé d’immeubles, ou parties d’immeuble à usage d’habitation, situés en centre-ville exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.

Investir dans l’immobilier avec travaux permet au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal du « déficit foncier ». Le régime déficit foncier de droit commun permet au porteur de parts d’imputer la totalité des travaux sans plafond jusqu’à concurrence de ses revenus fonciers. Le gain fiscal est immédiat puisque le montant des travaux gomme les revenus locatifs, l’investisseur ne paie donc pas d’impôts sur le revenu et n’est pas soumis aux prélèvements sociaux sur ses revenus locatifs existants.

Si l’investisseur ne dispose pas de bénéfices fonciers, la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément aux articles 31 I-1° et 156 I-3° du Code général des Impôts permettent également une imputation dans la limite de 10 700 euros du revenu global. Le gain fiscal est proportionnel au montant de la TMI (tranche marginale d’imposition).

En cas d’excèdent, celui-ci sera mis de côté pour générer un déficit foncier reportable sur des revenus de même nature avec la possibilité de pouvoir l’utiliser pendant 10 ans.

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