SCPI ou OPCI ?

Dans la famille des placements immobiliers, il existe ce que l’on appelle l’investissement en « pierre papier ». Ce type de placement permet d’investir son argent dans l’immobilier locatif, sans avoir à gérer les contraintes de la location, tout en bénéficiant de supports d’investissement flexibles aux rendements plus que correctes.

Dans la famille des placements immobiliers, il existe ce que l’on appelle l’investissement en « pierre papier ». Ce type de placement permet d’investir son argent dans l’immobilier locatif, sans avoir à gérer les contraintes de la location, tout en bénéficiant de supports d’investissement flexibles aux rendements plus que correctes.
 

En pierre papier deux placements coexistent : la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier).

Quelle est la différence entre les deux ? Lequel est-il le mieux adapté à votre projet ?

Les points communs entre SCPI et OPCI

Le premier point commun entre ces deux placements, est qu’ils sont tous deux dédiés à l’immobilier.

Le deuxième point commun entre une SCPI et une OPCI est qu’il s’agit forcément d’un investissement indirect. L’investisseur en effet, va acheter des parts dans l’une de ces deux sociétés sans avoir à gérer lui-même les contraintes de la location des biens. La SCPI ou l’OPCI va dans tous les cas servir d’intermédiaire entre l’investisseur et les biens ou les actifs immobiliers dans lesquels il aura investi.
L’investisseur quant à lui, recevra directement les bénéfices générés par les loyers au prorata du nombre de parts qu’il détient dans la société.

Cela permet donc à l’investisseur de n’avoir aucun souci de gestion locative, tout en bénéficiant de supports d’investissement variés aux rendements plus que correctes.

Le troisième point commun est la mutualisation des risques. En effet que ce soit la SCPI ou l’OPCI, l’investisseur n’est jamais seul. Il y a toujours plusieurs personnes (qui peuvent d’ailleurs être des personnes physiques ou morales dans le cadre de la SCPI) qui investissent dans ce genre de fonds, ce qui implique forcément une mutualisation des risques encourus.
Ces risques éventuels peuvent être liés à la bonne santé du marché immobilier et à la conjoncture économique mondiale.

Le dernier point commun est la durée d’investissement. SCPI ou OPCI, dans les deux cas on parle d’investissement sur le long terme, très souvent pour une période de 10 ans.

Les différences entre SCPI et OPCI

Le pourcentage d’actifs immobiliers

La toute première différence importante entre la SCPI et l’OPCI est le pourcentage d’actifs immobiliers.
La SCPI permet d’investir dans un portefeuille composé à 100% d’actifs immobiliers, tandis qu’une OPCI offre également la possibilité d’investir dans des actifs financiers.
La part d’actifs immobiliers dans une OPCI est généralement comprise entre 51% et 65%.

Le pourcentage restant est dédié au minimum à 5% de liquidité, mais également d’actifs financiers de type actions et obligations et enfin de fonds d’investissement de type OPCVM.

 

La fiscalité

En ce qui concerne la SCPI, si l’investisseur est une personne physique, les revenus fonciers qui proviennent des loyers ainsi que les bénéfices générés par des cessions de parts, seront tous deux soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Les revenus fonciers seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’à 17.2% de prélèvements sociaux.
Les cessions de parts seront taxées à hauteur de 19% d’impôt et toujours 17.2% de prélèvements sociaux.  (Lire notre page : fiscalité scpi)

 

Dans une OPCI grand public les investisseurs passent très souvent par une SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). Dans ce cas, les revenus sont soumis au régime fiscal des capitaux mobiliers.

Les revenus des dividendes obtenus après une cession de part dans une SCPI, sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) dont le taux en vigueur s’élève à 30%.

 

Les frais obligatoires

En ce qui concerne une OPCI, les frais sont de l’ordre de 3 à 5% et permettent notamment de financer les droits et commissions liées aux investissements que réalise l’OPCI.

La SCPI détient des frais un peu plus élevé à hauteur de 8 à 12%. Ils permettent de rémunérer les distributeurs et les professionnels embauchés par la société de gestion, qui recherchent des immeubles dans lesquels investir.

 

La flexibilité de ces deux types de contrats

La SCPI peut avoir un capital variable ou fixe.
Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, les investisseurs qui font des demandes de retraits peuvent se les voir refuser. En effet, pour pouvoir retirer de l’argent de sa SCPI, il faut que la somme des nouvelles souscriptions soit supérieure à celle des demandes de retraits. C’est pourquoi parfois la liquidité peut être très faible ou inexistante.

 

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe le fonctionnement est différent. Les achats et ventes de biens immobiliers se font sur un marché géré par la société de gestion. Les prix sont fixés par les vendeurs d’un côté et les acheteurs de l’autre.

Si les vendeurs mettent un prix trop élevé par rapport aux acheteurs ce qui bloquerait la vente, ou bien s’il n’y a pas suffisamment d’acheteurs, la SCPI pourrait manquer de liquidité, empêchant ainsi les investisseurs d’effectuer des retraits.

 

La flexibilité d’un investissement en OPCI est meilleur, car une OPCI détient toujours une poche constituée de liquidés et une autre d’actifs financiers. Il est donc possible de retirer de l’argent dès qu’on le souhaite.

Cependant, le montant des liquidités dépendra forcément de la manière dont sont gérés les actifs financiers qui sont beaucoup plus volatils que les actifs immobiliers.

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