SCPI à capital fixe ou variable ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un placement immobilier de plus en plus plébiscité par les investisseurs et épargnants français. Cela étant du notamment à la flexibilité et à la rentabilité de ce type de placement. La SCPI donne en effet la possibilité à plusieurs personnes physiques ou morales, de s’associer pour chacun investir une certaine somme d’argent dans des actifs immobiliers, comme des immeubles d’habitation ou encore de bureaux. Quelle est la différence concrète entre une SCPI à capital fixe ou une SCPI à capital variable ? Réponse courte : Une SCPI à capital variable permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction du marché immobilier, alors qu’une SCPI à capital fixe permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction de leurs attraits auprès des investisseurs.

Le fonctionnement de la SCPI à capital variable

La SCPI à capital variable est le support d’investissement le plus flexible des deux. En effet, il est possible d’acheter et de revendre ses parts quand on le souhaite.

La taille de ce type d’SCPI dépendra donc du nombre de demandes de souscription et de revente de parts. Une fois le plafond du capital qui est décidé au préalable par la société de gestion est atteint, impossible pour les associés d’acheter de nouvelles parts tant que d’autres reventes n’auront pas été réalisées.

Un associé d’une SCPI à capital variable qui souhaite vendre ses parts doit obligatoirement passer par sa société de gestion. Cette dernière définit le prix d’une part en fonction de la valeur de la SCPI sur le marché immobilier.
Avec ce fonctionnement, personne ne peut spéculer pour faire monter les prix, car seules les fluctuations du marché immobilier comptent.
En revanche en cas de crise sur le marché immobilier qui pourrait refroidir beaucoup d’acheteurs, les vendeurs pourraient avoir plus de mal à vendre leur parts.

Le fonctionnement de la SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe définit d’entrée de jeu un capital plafond. Une fois ce premier plafond atteint, la société de gestion est la seule à pouvoir décider d’augmenter à nouveau le capital. Dans ce cas, elle doit choisir le montant des parts, la durée de l’augmentation du capital et le volume maximum.

En dehors des phases d’augmentation du capital, l’investisseur ne peut pas acheter de nouvelles parts dans sa SCPI.
Il devra alors s’il le souhaite, se rendre sur ce qu’on appelle « le marché secondaire ». Il s’agit d’un lieu où se rencontre les acheteurs et les vendeurs de parts.
La loi de l’offre et la demande est la seule qui compte sur ce marché. Si une part d’SCPI est très demandée par les acheteurs, sa valeur augmentera et vice versa.
C’est donc l’attrait d’une part d’SCPI qui fera sa valeur et non pas sa réelle valeur sur le marché de l’immobilier.

Un investisseur peut par exemple profiter du moment où l’offre est grande la demande faible pour acheter des parts à un prix relativement faible, pour les revendre ensuite lorsque la tendance sera inversée et ainsi obtenir un bénéfice intéressant.

	Prix des parts	Augmentation du capital
SCPI au capital variable	Les associés peuvent acheter ou revendre leurs parts quand ils le souhaitent	Les associés peuvent acheter ou revendre leurs parts quand ils le souhaitent
SCPI au capital fixe	Le prix se forme sur le marché secondaire grâce à la loi de l’offre et la demande	La société de gestion est la seule à décider d’une période d’augmentation du capital

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