La SCPI permet à des personnes physiques ou morales de se réunir pour acquérir ensemble des biens immobiliers. Ils deviennent « associés » et achètent en copropriété des parts d’actifs immobiliers. L’exploitation est ensuite confiée à une société de gestion spécialisée.
Mis à jour le 24/08/2020
Ils deviennent « associés »
et achètent en copropriété des parts d’actifs immobiliers.
L’exploitation est confiée à une société de gestion spécialisée.
Les SCPI de rendement sont faites pour générer du rendement par le biais d’un loyer et la valorisation des parts d’actifs immobiliers achetées. Elles offrent un taux de rendement très avantageux et les revenus du placement sont même généralement plus élevés que les placements financiers comme le Livret A ou les contrats d’assurance-vie en fonds en euros. Généralement les investisseurs achètent des parts d’actifs dans l’immobilier tertiaire, c’est-à-dire des bureaux ou des locaux commerciaux.
Parmi les SCPI de rendement on compte :
Avec un taux de rendement plus faible, Les SCPI fiscales possèdent en contrepartie un véritable avantage fiscal et profitent aux investisseurs qui souhaitent valoriser un capital sur la durée. C’est un investissement à long terme puisque l’avantage fiscal oblige l’investisseur à garder ses parts au moins neuf ans, sauf événement exceptionnel. Entre les délais d’acquisition, d’exploitation et de revente, l’investissement en parts de SCPI fiscales invite à conserver ses parts de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI.
Parmi les SCPI fiscales on compte :
Parmi les SCPI fiscales et de rendement, on parle aussi de SCPI à capital variable ou à capital fixe.
Leur différence est simple, une SCPI à capital variable permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction du marché immobilier, alors qu’une SCPI à capital fixe permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction de leurs attraits auprès des investisseurs.
La SCPI à capital variable est le support d’investissement le plus flexible des deux, car il permet d’acheter et de revendre ses parts quand on le souhaite. Une SCPI à capital fixe définit d’entrée de jeu un capital plafond, et la société de gestion est la seule à pouvoir décider d’augmenter à nouveau le capital. En dehors des phases d’augmentation du capital, l’investisseur ne peut donc pas acheter de nouvelles parts dans sa SCPI.
Les SCPI sont des supports d’investissement qui cumulent tous les avantages de l’immobilier et en réduisent tous les inconvénients :
La souscription des parts de SCPI est dépendante du type de son capital, variable ou fixe.
Les parts de SCPI à capital variable sont disponibles toute l'année. Le prix de la souscription est fixé par la société de gestion à plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Celle-ci correspond à la valeur des immeubles estimée par un expert, à laquelle s'ajoutent les actifs financiers et l'ensemble des frais et droits payés pour l’acquisition des biens. Enfin, l'achat de parts d'une SCPI à capital variable ne nécessite pas le paiement de droits d'enregistrement.
L'acquisition de parts dans une SCPI à capital fixe se fait sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Dans le premier cas, la transaction s'effectue lors d'une augmentation de capital et durant une période définie par la société de gestion, qui fixe également le prix. Son acquisition ne nécessite pas de droits d'enregistrement. Sur le marché secondaire, de gré à gré, la souscription a lieu toute l'année au cours d'échanges organisés de façon régulière. Le prix des parts est variable en fonction de l'offre et de la demande, et leur achat sera cependant assujetti au paiement de droits d'enregistrement.
Bon à savoir : même si le prix d’entrée pour souscrire une SCPI reste relativement faible, l’accès au marché immobilier et l’acquisition de parts peut aussi se faire à crédit. Dans ce cas, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus distribués.
Comme énoncé précédemment, il existe de nombreux types d’SCPI fiscales et de rendement.
Pour choisir, plusieurs éléments sont à prendre en considération : l’antériorité, la taille, le nombre d’associés, le nombre d’immeubles, le nombre de locataires pour apprécier le risque locatif, le poids de chaque locataire dans la SCPI, la liquidité des parts, la répartition du patrimoine, la nature et la localisation des biens, ses performances de rendement sur 5 ou 10 ans, les cessions d’immeubles à venir, les achats, les travaux, le taux d’occupation des immeubles, la qualité des locataires, les possibilités de report à nouveau…
Pour vous aider à choisir, les experts Valofi vous conseillent et vous orientent vers les meilleures solutions en fonction de vos objectifs.
Constituées principalement d’actifs immobiliers locatifs, les SCPI sont assimilées à des investissements immobiliers et dépendent donc directement de la fiscalité associée. Chaque investisseur est imposé proportionnellement à sa part d’actifs dans la SCPI (imposition à la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux) et les intérêts d’emprunts ainsi que les frais de gestion, normalement déjà prélevés par la société de gestion, sont déduits du montant imposable.
Les investisseurs sont imposés sur deux types de revenus :
Toutes les plus-values générées par les actifs immobiliers ou financiers après cession de parts par exemple, sont aussi considérées comme revenus financiers.
En fonction du montant des charges déductibles, les associés de la SCPI auront le choix entre deux régimes d’imposition différents :
Bon à savoir :
Compte tenu de la fiscalité, investir des parts dans une SCPI en nue-propriété peut s’avérer être un très bon placement à long terme. En effet, un associé peut choisir ne pas percevoir de revenus et donc ne pas être imposé pendant une période donnée, puis demander la pleine propriété des parts pour sa retraite par exemple. Il réalise alors une plus-value sur la part qu’il avait achetée lors de sa souscription qui n’est pas fiscalisée.
Les SCPI sont des actifs financiers qui peuvent s’inscrire dans un contrat d’assurance-vie multisupport.
Avec de bons taux de rendement, une fiscalité avantageuse, un confort de gestion et une vraie facilité d’accès, les placements en SCPI cumulent de nombreux atouts, et présentent des risques très faibles.
Premièrement parce que l’immobilier reste un secteur qui est peu corrélé au marché en action, et donc rarement en crise. De plus, les parts d’actifs sont généralement investies dans l’immobilier tertiaire, qui présentent également moins de risques d’impayés.
Les locataires sont également minutieusement choisis. En effet, les conseillers Valofi vérifient leur poids c’est-à-dire, leurs parts de présence au sein de la SCPI pour déterminer le risque locatif. Ainsi, s’ils venaient à ne pas régler leur loyer, cela n’aurait pas un impact trop important sur la trésorerie du propriétaire.
Enfin, la possibilité de « report à nouveau » devient l’un des critères phares des investisseurs pour une SCPI. C’est la garantie pour le propriétaire de bénéficier de son loyer même en cas de défaut de paiement du locataire. Cela a également permis de subvenir aux besoins des investisseurs en temps de crise de COVID19, qui ont pu profiter de leur loyer alors même que le gouvernement avait autorisé leur report pour les enseignes en difficulté.