SCPI : Société Civile de Placement immobilier
Des personnes physiques ou morales se réunissent pour acquérir ensemble des biens immobiliers.
Ils deviennent « associés »
et achètent en copropriété des parts d’actifs immobiliers.
L’exploitation est confiée à une société de gestion spécialisée.
Avantages d'une SCPI
Ce placement immobilier cumule tous les avantages de l’immobilier et en réduit les inconvénients.
Cette solution d’épargne s’adapte aux différents profils et permet de maitriser son budget d’investissement. L’acquisition de parts est possible avec des fonds propres ou à crédit.
L’intérêt des associés est de diversifier leur investissement pour en limiter le risque, de se positionner sur plusieurs biens et différentes typologies, sur différentes surfaces, sur plusieurs lieux géographiques, mais aussi de pouvoir accéder à des biens qu’ils n’auraient pu acquérir seuls compte tenu parfois des montants d’investissement.
La vertu d’une diversification est d’obtenir une dilution du risque locatif, protégeant l’investisseur sans affecter le rendement de l’opération. Cette diversification apporte une tranquillité d’esprit et une maitrise de son plan de financement, si toutefois l’investisseur à recours au levier du crédit.
Le confort de gestion est un point important, puisque l’investisseur ne s’occupe de rien, il perçoit des revenus locatifs sans contrainte de gestion, sans trouble locatif, sans appel de fonds, de charges de copropriété ni taxe foncière. Le revenu est distribué net de tout frais de gestion.
Différentes natures de SCPI cohabitent : bureaux, locaux commerciaux, commerces, immobilier d’habitation, …
En dehors des SCPI fiscales, l’autre point fort des SCPI de rendement est la liquidité.
Bien qu’il s’agisse d’un placement immobilier dont l’orientation s’inscrit à moyen et long terme, il existe un marché secondaire très actif. C’est-à-dire qu’il permet aux associés d’échanger des parts à tout moment.
Aujourd’hui, les délais de réalisation sont courts pour effectuer une revente. On constate cependant que l’offre proposée à la revente est très faible et que la demande est très soutenue.
Enfin, les fortes rentabilités des SCPI ainsi que la régularité de mise en paiement garantissent le succès de ce placement depuis une longue période.
Pourquoi souscrire une SCPI ?
Soit dans une optique de complément de revenus immédiats : retraite, complément de revenus d’activité, financement de loisirs couteux, financement d’études supérieures, amélioration du pouvoir d’achat, ou encore contribution au remboursement d’un prêt personnel ou immobilier.
Soit dans un objectif de revenus complémentaires futurs, de constitution d’un capital, de réaliser tout simplement une épargne, ou de préparer sa retraite.
En souscrivant des parts de SCPI, l'accès à la propriété immobilière peut s'envisager même avec un capital réduit. L'investissement dans ce type de placement immobilier permet de profiter d'un marché en pleine expansion. Non seulement les revenus du marché immobilier sont en progression, mais en plus ils une tendance constante. Cela se vérifie tout particulièrement pour certaines villes de province comme Bordeaux et Toulouse du fait de leur grande attractivité.
Un des avantages indéniable des SCPI est leur capacité à permettre une grande diversification des investissements. A chaque plan d'investissement correspond un type de Société Civile de Placement Immobilier. Celui-ci peut viser à intégrer des projets de plus ou moins grande importance en ayant recours à des SCPI à capital fixe ou variable. Ce panachage autorise un investissement immobilier plus fiable et plus stable que les placements financiers traditionnels. La SCPI est un excellent moyen d'épargne qui fructifiera jusqu'à sa réalisation. Pour l'investisseur professionnel, cela donne l'accès à un placement immobilier qui lui épargne les aléas et les contraintes liés à l'exploitation quotidienne des biens.
Comment souscrire des parts de SCPI ?
Il est possible d’investir des capitaux dans la pierre sans pour autant disposer de moyens très élevés, le seuil d’accès en effet étant très faible.
L’accès au marché immobilier et l’acquisition de parts peut aussi se faire à crédit. Dans ce cas, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus distribués.
La souscription des parts de SCPI est dépendante du type de son capital, il peut être variable ou fixe. Les parts de SCPI à capital variable sont disponibles toute l'année. Le prix de la souscription est fixé par la société de gestion à plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Celle-ci correspond à la valeur des immeubles estimée par un expert, à laquelle s'ajoutent les actifs financiers et l'ensemble des frais et droits payés pour l’acquisition des biens. L'achat de parts d'une SCPI à capital variable ne nécessite pas le paiement de droits d'enregistrement.
On peut faire l'acquisition de parts dans une SCPI à capital fixe sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Dans le premier cas, la transaction s'effectue lors d'une augmentation de capital et durant une période définie par la société de gestion. Celle-ci en décide également le prix et il est fixe. Son acquisition ne nécessite pas de droits d'enregistrement. Sur le marché secondaire, de gré à gré, la souscription a lieu toute l'année au cours d'échanges organisés de façon régulière. Le prix des parts est variable et fonction de l'offre et de la demande. L'achat de parts sera cependant assujetti au paiement de droits d'enregistrement.
Comment choisir une SCPI ?
Plusieurs éléments sont à prendre en considération : l’antériorité, la taille, le nombre d’associés, le nombre d’immeubles, le nombre de locataires pour apprécier le risque locatif, le poids de chaque locataire dans la SCPI, la liquidité des parts, la répartition du patrimoine, la nature et la localisation des biens, ses performances (rendement) sur 5 ou 10 ans, les cessions d’immeubles à venir, les achats, les travaux, le taux d’occupation des immeubles, la qualité des locataires, …
Les différentes catégories de SCPI :