Pourquoi investir dans une SCPI en 2024 ?
Définition
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet à des personnes physiques ou morales de se réunir pour acquérir ensemble des biens immobiliers. Ils deviennent « associés » et achètent en copropriété des parts d’actifs immobiliers. L’exploitation est ensuite confiée à une société de gestion spécialisée.
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du patrimoine national
investi dans la pierre
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Comment fonctionne
l'investissement en SCPI ?
Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?
Les SCPI qu'on appelle communément "pierre papier" sont des supports d’investissement qui cumulent tous les avantages de l’immobilier et en réduisent tous les inconvénients.
Un achat sans affect
Le porteur dans une SCPI n’a pas besoin de se projeter, et d’investir dans une zone ou un immeuble dans lequel il souhaite vivre, mais plutôt dans un bâtiment qui offre une meilleure rentabilité.
Le confort de gestion
L’investisseur perçoit des revenus locatifs sans contrainte de gestion, sans trouble locatif, sans appel de fonds, de charges de copropriété ni taxe foncière. Les dividendes sont distribués net de tout frais de gestion.
La mutualisation des risques
L’intérêt des associés d’une SCPI est de diversifier leur investissement pour en limiter les risques et améliorer la rentabilité. Il s’agit donc de se positionner sur plusieurs biens de typologies différentes, et sur plusieurs lieux géographiques. Le parc immobilier d’une SCPI est toujours très diversifié.
La maîtrise des rendements
Il devient de plus en plus courant d’investir dans des entrepôts qui offrent une rentabilité bien supérieure et dont les impayés de loyers sont quasi inexistants.
Un ticket d’entrée réduit
Avec les SCPI, l’immobilier professionnel devient beaucoup plus accessible puisque les montants sont divisés en plusieurs parts. Ainsi, chez Valority, il suffit de 20 000 € pour pouvoir souscrire un contrat, ce qui n’implique pas forcément de demander un crédit.
Pourquoi investir dans notre SCPI VALORINVEST ?
Diversifier son épargne
La SCPI VALORINVEST offre l’opportunité de diversifier son épargne en investissant indirectement dans l’immobilier d’entreprise afin de bénéficier du dynamisme économique des métropoles.
Bénéficier de revenus réguliers
Accessible dès 1 000 €, VALORINVEST permet de bénéficier de revenus réguliers potentiels** issus d’actifs immobiliers sélectionnés pour leurs emplacements et qualités et proposant une possibilité de revalorisation sur la durée.
Construire son patrimoine
La SCPI a pour objectif, conformément à la note d’information visée par l’AMF, de constituer un patrimoine immobilier en recherchant une mutualisation du risque par la diversification géographique*** des investissements et la diversification des locataires
A qui s’adresse les SCPI ?
Les SCPI s’adressent à différents types d’investisseurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, souhaitant investir dans l’immobilier sans passer par l’investissement en direct. L’acquisition de parts dans ces sociétés est facile d’accès et convient parfaitement aux investisseurs qui cherchent à combiner souplesse et performance pour construire sur du long terme un patrimoine immobilier.
Il s’agit d’un placement qui peut également répondre aux besoins des retraités qui cherchent des revenus complémentaires avec le plan d’épargne retraite (PER). De plus, les épargnants sont protégés par le régime juridique stricte de ces structures inscrit dans les articles L214-50 à L214-84 du Code Monétaire et Financier. D’autant plus que le ticket d’entrée est plutôt bas et attractif, à partir de 500 € en général.
Pour vous aider à choisir, les experts Valority vous conseillent et vous orientent pour choisir la meilleure SCPI en fonction de vos objectifs.
Comment choisir une SCPI ?
Pour choisir un type de SCPI, plusieurs éléments sont à prendre en considération :
- L'antériorité
- La taille
- Le nombre d'associés
- Le nombre d'immeubles
- Le nombre de locataires pour apprécier le risque locatif
- Le poids de chaque locataire
- La liquidité des parts
- La répartition du patrimoine
- La répartition du patrimoine
- La nature et la localisation des biens
- Les cessions d'immeubles à venir
- Les achats
- Les travaux
- Les taux d'occupation des immeubles
- La qualité des locataires
- Les possibilités de report à nouveau
SCPI de rendement ou SCPI fiscale
Quels sont les différents types de SCPI ?
SCPI de rendements
Les SCPI de rendement sont faites pour générer du rendement par le biais d’un loyer et la valorisation des parts d’actifs immobiliers achetées. Elles offrent un taux de rendement très avantageux et les revenus du placement sont même généralement plus élevés que les placements financiers comme le Livret A ou les contrats d’assurance-vie en fonds en euros. Généralement les investisseurs achètent des parts d’actifs dans l’immobilier tertiaire, c’est-à-dire des bureaux ou des locaux commerciaux.
Parmi les SCPI de rendement on compte :
- Les SCPI diversifiée classiques, composées de locaux tertiaires répartis sur les grandes métropoles et qui offrent une bonne régularité des performances.
- Les SCPI « murs de magasins », composées de locaux commerciaux de détails (murs de boutiques ou de magasins) ou de locaux de grande distribution.
- Les SCPI régionales, concentrées sur une région déterminée et dont les performances peuvent profiter de l’évolution économique de la région concernée.
- Les SCPI de plus-value, moins nombreuses, leur stratégie d’acquisition est plus orientée vers des biens avec un fort potentiel de revalorisation.
Avec un taux de rendement plus faible, Les SCPI fiscales possèdent en contrepartie un véritable avantage fiscal et profitent aux investisseurs qui souhaitent valoriser un capital sur la durée. C’est un investissement à long terme puisque l’avantage fiscal oblige l’investisseur à garder ses parts au moins neuf ans, sauf événement exceptionnel. Entre les délais d’acquisition, d’exploitation et de revente, l’investissement en parts de SCPI fiscales invite à conserver ses parts de préférence jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI.
Les SCPI fiscales
Parmi les SCPI fiscales on compte :
- Les SCPI déficit foncier ont pour objectif de se constituer un patrimoine locatif orienté autour du bâti ancien à rénover. Cela permet aux associés d’imputer la totalité des travaux jusqu’à concurrence de ses revenus fonciers.
- Les SCPI Malraux permettent d’investir dans les immeubles à restaurer de façon
complète. Elles peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt puisqu’il s’agit d’une mise en valeur d’actifs de caractère et de belle facture architecturale. - Les SCPI PINEL ont pour stratégie de sélectionner des actifs immobiliers localisés dans les grandes métropoles à fort potentiel économique pour bénéficier d’un réduction
d’impôt de 12 à 21 %, sous certaines conditions.
SCPI à capital fixe ou variable ?
Pour aller plus loin
Parmi les SCPI fiscales et de rendement, on parle aussi de SCPI à capital variable ou à capital fixe.
Leur différence est simple, une SCPI à capital variable permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction du marché immobilier, alors qu’une SCPI à capital fixe permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction de leurs attraits auprès des investisseurs.
La SCPI à capital variable est le support d’investissement le plus flexible des deux, car il permet d’acheter et de revendre ses parts quand on le souhaite. Une SCPI à capital fixe définit d’entrée de jeu un capital plafond, et la société de gestion est la seule à pouvoir décider d’augmenter à nouveau le capital. En dehors des phases d’augmentation du capital, l’investisseur ne peut donc pas acheter de nouvelles parts.
Achat de parts en SCPI : explications
Acquérir des parts dans des sociétés civiles de placements immobiliers peut se faire de plusieurs façons. La plus courante est d’acheter directement auprès des sociétés ou en passant par des intermédiaires comme les banques et les contrats d’assurance-vie.
Il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit, ce qui peut permettre aux investisseurs de bénéficier d’un effet de levier pour augmenter leur rendement. Il s’agit de l’un des rares placements qui peut être financé avec le crédit immobilier. Comme pour l’achat en direct, il convient de prendre en compte les risques liés à l’emprunt et de bien évaluer sa capacité à rembourser les mensualités de crédit. L’épargne de l’investisseur sert à rembourser le prêt contracté
L’autre manière d’acheter des parts de SCPI est dans le cadre de l’assurance-vie, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il faut toutefois bien comprendre les règles fiscales applicables à l’assurance-vie et de choisir un type de SCPI adapté à ses besoins. Les parts ne sont pas proposées dans la majorité des contrats, que l’on retrouve plutôt dans les offres de banques en ligne. Il s’agit pourtant d’une option particulièrement intéressante et plus rapide pour les investisseurs.
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Comment investir
en SCPI ?
Le fonctionnement d’une SCPI et notamment la souscription des part dépend du type de son capital, variable ou fixe.
Souscrire des parts d’une SCPI à capital variable
Les parts de SCPI à capital variable sont disponibles toute l’année. Le prix de la souscription est fixé par la société de gestion à plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Celle-ci correspond à la valeur des immeubles estimée par un expert, à laquelle s’ajoutent les actifs financiers et l’ensemble des frais et droits payés pour l’acquisition des biens. Enfin, l’achat de parts d’une SCPI à capital variable ne nécessite pas le paiement de droits d’enregistrement.
Souscrire des parts d’une SCPI à capital fixe
L’acquisition de parts dans une SCPI à capital fixe se fait sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Dans le premier cas, la transaction s’effectue lors d’une augmentation de capital et durant une période définie par la société de gestion, qui fixe également le prix. Son acquisition ne nécessite pas de droits d’enregistrement. Sur le marché secondaire, de gré à gré, la souscription a lieu toute l’année au cours d’échanges organisés de façon régulière. Le prix des parts d’une SCPI est variable en fonction de l’offre et de la demande, et leur achat sera cependant assujetti au paiement de droits d’enregistrement.
Pour aller plus loin
Même si le prix d’entrée pour souscrire une SCPI reste relativement faible, l’accès au marché immobilier et l’acquisition de parts peut aussi se faire à crédit. Dans ce cas, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus distribués.
Quels sont les avantages
de souscrire des parts d'une SCPI ?
Préparer le futur
Une SCPI est un placement immobilier qui permet également d’anticiper l’avenir, puisque les loyers perçus peuvent participer à la constitution d’un capital, d’une épargne, et compenser les pertes liées à la retraite. En effet, une fois les crédits remboursés, les investisseurs dans peuvent bénéficier des rentes pour savourer pleinement leur vie de retraités.
Bénéficier de revenus immédiats
Que ce soit en complément de revenus d’activités, pour financer des loisirs coûteux ou des études supérieures, améliorer son pouvoir d’achat ou encore contribuer au remboursement d’un prêt. La souscription à une SCPI de rendement permet de se constituer un vrai complément de revenus qui peut s’avérer utile dans l’immédiat.
Valoriser un capital existant
Au-delà de la perception des loyers, la valorisation des parts constitue le deuxième moteur majeur de performance en SCPI. En effet, investir dans ce type de placement immobilier permet de profiter d’un marché en pleine expansion dont le prix des parts est fortement susceptible d’augmenter. C’est pourquoi chaque année, leur prix est réévalué.
Quelle fiscalité ?
Constituées principalement d’actifs immobiliers locatifs, les SCPI sont assimilées à des investissements immobiliers et dépendent donc directement de la fiscalité associée. Chaque investisseur est imposé proportionnellement à sa part d’actifs dans la SCPI (imposition à la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux) et les intérêts d’emprunts ainsi que les frais de gestion, normalement déjà prélevés par la société de gestion, sont déduits du montant imposable.
Les investisseurs sont imposés sur deux types de revenus :
- Le revenu foncier ou revenu locatif, qui provient des loyers encaissés.
- Le revenu financier qui provient des placements de trésorerie : chaque investisseur peut en effet placer de l’argent avant de pouvoir l’investir dans un bien immobilier par exemple.
Toutes les plus-values générées par les actifs immobiliers ou financiers après cession de parts par exemple, sont aussi considérées comme revenus financiers.
En fonction du montant des charges déductibles, les associés auront le choix entre deux régimes d’imposition différents :
- Le régime réel : une méthode d’imposition classique qui concerne tous les investisseurs dont les revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000€. Dans cette situation, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux dont le taux s’élève à 17.2% en 2020.
- Le régime micro-foncier existe pour les investisseurs qui respectent certaines conditions particulières. Dans ce cas de figure, un abattement de 30% est réalisé sur le montant brut des revenus fonciers de l’investisseur.
Bon à savoir
Compte tenu de la fiscalité, investir des parts dans une SCPI en nue-propriété peut s’avérer être un très bon placement à long terme. En effet, un associé peut choisir ne pas percevoir de revenus et donc ne pas être imposé pendant une période donnée, puis demander la pleine propriété des parts pour sa retraite par exemple. Il réalise alors une plus-value sur la part qu’il avait achetée lors de sa souscription qui n’est pas fiscalisée.
Quels critères pour choisir une SCPI ?
Pour choisir une SCPI, il est important de prendre en compte différents critères, tels que la qualité de la gestion de la société de gestion, la diversification du patrimoine immobilier, le rendement offert, les frais liés à la SCPI, etc. En tant qu’investisseur, il est primordial de garder en tête votre objectif et votre sensibilité au risque avant de se lancer. Voici quelques critères pour les investisseurs qui cherchent à investir :
Taux de rendement interne (TRI) à 10 ans
Estimation de la performance globale et indicateur de référence
Rendements passés de la société
Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) est l’un des indicateurs majeurs, évaluant le niveau de distribution des rendements historiques
Taux d’occupation financier (TOF)
Estimation entre le montant réel des loyers imposés et le montant théorique sur l’ensemble du parc immobilier loué sur une période précise
Ration Valeur de retrait / Valeur de réalisation
Évaluation du potentiel de revalorisation du prix de chaque part sur la valeur du patrimoine
Report à nouveau
Partie des revenus non reversés aux associés, qui indique si la société est capable de faire face à une baisse des rendements et de rester rentable
Evolution du prix des parts
Pour évaluer la situation de la société
L’ancienneté
Une société plus ancienne sera considérée comme plus fiable
Capitalisation
Un gros patrimoine est une preuve de qualité
Frais
Les commissions sont un indicateur pour comparer deux sociétés
Diversité et qualité des actifs
permet de connaître les précédents investissements de la SCPI et la rentabilité des actifs
Investissements à l’étranger
Pour les investisseurs qui s’intéressent aux SCPI européennes ou à la fiscalité plus alléchante au-delà des frontières.
Comment contrer les risques liés à l'investissement en SCPI ?
Avec de bons taux de rendement, une fiscalité avantageuse, un confort de gestion et une vraie facilité d’accès, les placements en SCPI cumulent de nombreux atouts, et présentent des risques très faibles.
Premièrement parce que l’immobilier reste un secteur qui est peu corrélé au marché en action, et donc rarement en crise. De plus, les parts d’actifs sont généralement investies dans l’immobilier tertiaire, qui présentent également moins de risques d’impayés.
Les locataires sont également minutieusement choisis. En effet, les conseillers Valority vérifient leur poids c’est-à-dire, leurs parts de présence au sein de la SCPI pour déterminer le risque locatif. Ainsi, s’ils venaient à ne pas régler leur loyer, cela n’aurait pas un impact trop important sur la trésorerie du propriétaire.
Enfin, la possibilité de « report à nouveau » devient l’un des critères phares des investisseurs. C’est la garantie pour le propriétaire de bénéficier de son loyer même en cas de défaut de paiement du locataire. Cela a également permis de subvenir aux besoins des investisseurs en temps de crise de COVID-19, qui ont pu profiter de leur loyer alors même que le gouvernement avait autorisé leur report pour les enseignes en difficulté.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Pour aller plus loin
** Les dividendes potentiels sont soumis à la décision des associés. *** Il est précisé qu’il s’agit d’un objectif et qu’aucune contrainte
ferme de diversification n’est appliquée.
Les modalités de souscription et les conditions d’éligibilité sont détaillées dans la note d’information. Le capital et la performance
de l’investissement pour cette classe d’actifs ne peuvent être garantis. Les contextes des marchés peuvent induire un
risque de perte en capital. Les objectifs de performance et la liquidité sont soumis aux aléas du marché immobilier. Les
performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les objectifs de performance et la liquidité sont
soumis aux aléas du marché immobilier. Ce document publicitaire est exclusivement conçu à des fins d’information
et ne constitue en aucun cas un conseil en investissement et une invitation à souscrire des titres financiers.
