SCPI : Société Civile de Placement immobilier
Définition pour comprendre la SCPI
Des personnes physiques ou morales se réunissent pour acquérir ensemble des biens immobiliers.
Mis à jour le
Ils deviennent « associés »
et achètent en copropriété des parts d’actifs immobiliers.
L’exploitation est confiée à une société de gestion spécialisée.
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Quelle est la fiscalité des SCPI ? |
Quels sont les risques des SCPI ? |
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Il y a deux types de revenus imposables en SCPI. Les revenus de l'immobilier et les revenus financiers. Le régime fiscal va différer en fonction de ces deux types de revenus.
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C'est la loi de l'offre et de la demande sur le marché immobilier qui définit le risque d'un investissement en SCPI. La prise de risque est défini au départ en établissant le profil-risque de l'investisseur.
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Avantages d'une SCPI
Ce placement immobilier cumule tous les avantages de l’immobilier et en réduit les inconvénients.
Cette solution d’épargne s’adapte aux différents profils et permet de maitriser son budget d’investissement. L’acquisition de parts est possible avec des fonds propres ou à crédit.
L’intérêt des associés est de diversifier leur investissement pour en limiter le risque, de se positionner sur plusieurs biens et différentes typologies, sur différentes surfaces, sur plusieurs lieux géographiques, mais aussi de pouvoir accéder à des biens qu’ils n’auraient pu acquérir seuls compte tenu parfois des montants d’investissement.
La vertu d’une diversification est d’obtenir une dilution du risque locatif (voir page : risques SCPI), protégeant l’investisseur sans affecter le rendement de l’opération. Cette diversification apporte une tranquillité d’esprit et une maitrise de son plan de financement, si toutefois l’investisseur à recours au levier du crédit.
Le confort de gestion est un point important, puisque l’investisseur ne s’occupe de rien, il perçoit des revenus locatifs sans contrainte de gestion, sans trouble locatif, sans appel de fonds, de charges de copropriété ni taxe foncière. Le revenu est distribué net de tout frais de gestion.
Différentes natures de SCPI cohabitent : bureaux, locaux commerciaux, commerces, immobilier d’habitation, …
En dehors des SCPI fiscales, l’autre point fort des SCPI de rendement est la liquidité.
Bien qu’il s’agisse d’un placement immobilier dont l’orientation s’inscrit à moyen et long terme, il existe un marché secondaire très actif. C’est-à-dire qu’il permet aux associés d’échanger des parts à tout moment.
Aujourd’hui, les délais de réalisation sont courts pour effectuer une revente. On constate cependant que l’offre proposée à la revente est très faible et que la demande est très soutenue.
Enfin, les fortes rentabilités des SCPI ainsi que la régularité de mise en paiement garantissent le succès de ce placement depuis une longue période.
Pourquoi souscrire une SCPI ?
Soit dans une optique de complément de revenus immédiats : retraite, complément de revenus d’activité, financement de loisirs couteux, financement d’études supérieures, amélioration du pouvoir d’achat, ou encore contribution au remboursement d’un prêt personnel ou immobilier.
Soit dans un objectif de revenus complémentaires futurs, de constitution d’un capital, de réaliser tout simplement une épargne, ou de préparer sa retraite.
En souscrivant des parts de SCPI, l'accès à la propriété immobilière peut s'envisager même avec un capital réduit. L'investissement dans ce type de placement immobilier permet de profiter d'un marché en pleine expansion. Non seulement les revenus du marché immobilier sont en progression, mais en plus ils une tendance constante. Cela se vérifie tout particulièrement pour certaines villes de province comme Bordeaux et Toulouse du fait de leur grande attractivité.
Un des avantages indéniable des SCPI est leur capacité à permettre une grande diversification des investissements. A chaque plan d'investissement correspond un type de Société Civile de Placement Immobilier. Celui-ci peut viser à intégrer des projets de plus ou moins grande importance en ayant recours à des SCPI à capital fixe ou variable. Ce panachage autorise un investissement immobilier plus fiable et plus stable que les placements financiers traditionnels. La SCPI est un excellent moyen d'épargne qui fructifiera jusqu'à sa réalisation. Pour l'investisseur professionnel, cela donne l'accès à un placement immobilier qui lui épargne les aléas et les contraintes liés à l'exploitation quotidienne des biens.
Comment souscrire des parts de SCPI ?
Il est possible d’investir des capitaux dans la pierre sans pour autant disposer de moyens très élevés, le seuil d’accès en effet étant très faible.
L’accès au marché immobilier et l’acquisition de parts peut aussi se faire à crédit. Dans ce cas, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus distribués.
Découvrez notre page : fiscalité scpi
La souscription des parts de SCPI est dépendante du type de son capital, il peut être variable ou fixe. Les parts de SCPI à capital variable sont disponibles toute l'année. Le prix de la souscription est fixé par la société de gestion à plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Celle-ci correspond à la valeur des immeubles estimée par un expert, à laquelle s'ajoutent les actifs financiers et l'ensemble des frais et droits payés pour l’acquisition des biens. L'achat de parts d'une SCPI à capital variable ne nécessite pas le paiement de droits d'enregistrement.
On peut faire l'acquisition de parts dans une SCPI à capital fixe sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Dans le premier cas, la transaction s'effectue lors d'une augmentation de capital et durant une période définie par la société de gestion. Celle-ci en décide également le prix et il est fixe. Son acquisition ne nécessite pas de droits d'enregistrement. Sur le marché secondaire, de gré à gré, la souscription a lieu toute l'année au cours d'échanges organisés de façon régulière. Le prix des parts est variable et fonction de l'offre et de la demande. L'achat de parts sera cependant assujetti au paiement de droits d'enregistrement.
Comment choisir une SCPI ?
Plusieurs éléments sont à prendre en considération : l’antériorité, la taille, le nombre d’associés, le nombre d’immeubles, le nombre de locataires pour apprécier le risque locatif, le poids de chaque locataire dans la SCPI, la liquidité des parts, la répartition du patrimoine, la nature et la localisation des biens, ses performances (rendement) sur 5 ou 10 ans, les cessions d’immeubles à venir, les achats, les travaux, le taux d’occupation des immeubles, la qualité des locataires, …
Les différentes catégories de SCPI :
Vidéo : Les différents aspects de la SCPI
Coronavirus : Quel impacte sur la SCPI ?
Cette crise sanitaire du coronavirus que subit le monde entier depuis maintenant trois mois, a fortement impacté l'économie mondiale. Certains secteurs d'activités comme les transports aériens et féroviaires, le tourisme, l'hôtellerie ou encore la restauration, ont été fortement touchés et certaines entreprises ont même du complétement arrêter toute activité.
La crise du coronavirus inquiète les français et c'est totalement légitime. Cependant le placement immobilier et tout particulièrement les SCPI, restent une solution viable même dans une période de crise comme celle que nous vivons actuellement. La SCPI est un investissement particulièrement intéressant qui peut survivre en temps de crise grâce à deux atouts indéniables:
- La diversification
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont là pour préparer avec vous le meilleur portefeuille "multi-scpi" possible. L'objectif est que l'investisseur place son argent dans des biens suffisamment diversifié pour étaler au maximum le risque, même pendant une crise comme celle du coronavirus.
Pour rappel, une SCPI permet d'investir dans des biens immobiliers locatifs pour l'habitation mais également pour les bureaux d'entreprises et ce dans toute l'Union Européenne.
- La rentabilité
La rentabilité d'une SCPI en 2020 est supérieure à celle d'un contrat de fond en euros en assurance-vie et largement supérieure à celle du livret A. Par conséquent, même si les marchés immobiliers sont impactés par une crise, votre placement en SCPI reste rentable.
Par ailleurs, une fois la crise du coronavirus terminée, l'économie va repartir de plus belle et toutes les entreprises vont tenter de rattraper les semaines perdues. Les SCPI profiteront bien évidemment de ce regain d'activité, ce qui boostera encore plus leur performance dans les mois à venir.
Découvrez également l'article rédigé par Sylvain PETITJEAN, Directeur de développement chez Valofi et expert en SCPI depuis de nombreuses années : Les SCPI sont protégées des aléas à court terme