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Nue-propriété

Acheter des biens de qualité à moitié prix sur le principe du démembrement.

 

nue propriété call to action


Le « démembrement de propriété »

Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, plusieurs solutions s’offrent à l’investisseur. Parmi celles-ci, l’acquisition en « démembrement de propriété » permet de scinder le droit de propriété entre la « nue-propriété » et « l’usufruit ».

L’usus, ou usage du bien, est le droit d’habiter dans le bien acquis. Le fructus, ou le droit de percevoir les fruits, est le droit de percevoir des loyers sur le bien acquis. Ces deux composantes forment l’usufruit. Enfin, la nue-propriété est le droit de disposer du bien, donc de le vendre par exemple.


 


Nue-propriété, qui achète quoi ?

Ce type d’investissement permet au bailleur de disposer de l’usufruit temporaire sur le bien (durée déterminée, de 15 à 20 ans en général), laissant la possibilité à une autre personne potentiellement d’acquérir la nue-propriété du logement. Lorsque l’usufruit arrive à son terme, le propriétaire devient entièrement propriétaire du bien. Ce dernier est rénové par le bailleur en état d’habitabilité, sans frais complémentaire ou fiscalité additionnelle.


 

Pourquoi investir en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine présentant plusieurs avantages. Il permet d’investir :

  • Sur des secteurs de bonne qualité, où la pression sur le foncier est importante et la demande de location soutenue par une bonne dynamique du marché
  • À un budget abordable

Le bailleur institutionnel acquiert l’usufruit pour une durée fixe, perçoit les rentes de loyers, et réalise la gestion locative. Il prend également à sa charge sur toute la période la réalisation des travaux et des taxes.


 

Fiscalité

Cet investissement permet de déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers, permettant ainsi une fiscalité allégée de l’impôt sur le revenu et une baisse des prélèvements sociaux. De plus, la nue-propriété ne s’inscrit pas à l’actif de l’ISF. Si l’investisseur a recours au levier du crédit, la dette contractée pour l’acquisition de l’appartement s’inscrit au passif du bilan. L’abaissement de l’assiette de l’ISF permet de réduire de manière importante sa fiscalité dans la durée.


 

Les avantages

Ce type d’investissement en nue-propriété permet tout d’abord de profiter d’une décote d’environ 40% du prix, et ce de manière immédiate, par rapport à la valeur du bien en pleine propriété. La valeur de l’usufruit correspond aux montants des loyers estimés sur la période.

Cet accès facilité à la propriété du bien permet ainsi de limiter le taux d’endettement en préservant la capacité à emprunter dans le futur. Elle permet en outre d’accéder à des sites cotés et de qualité, et à des surfaces de biens plus spacieuses avec de meilleures prestations.

De plus, ces projets d’investissement sont sans risque locatif. En effet, les potentiels désagréments liés à la gestion et aux vacances locatives, ou encore aux risques de loyers impayés n’existent pas. L’usufruitier supporte également les frais liés à la gestion, les taxes, ou les travaux liés à l’entretien, la réparation ou la remise en état du bien.

Quant au bailleur social, il assure la mise en location du bien et préserve le bon règlement des loyers.

Par ailleurs, il n’y a pas de durée minimale de détention du bien sur l’investissement en nue-propriété. Le bien peut-être vendu à tout moment, tout en préservant les avantages fiscaux obtenus sur le marché secondaire actif. Au terme de l’usufruit, l’investisseur jouit de la pleine propriété d’un bien entretenu et en état, et ce sans fiscalité additionnelle.

Les modalités d’extinction de l’usufruit sont précisées dans la loi ENL du 13 juillet 2006. Elle précise notamment que les baux consentis par l’usufruitier soient automatiquement échus au dernier jour de l’usufruit.

Au terme de l’usufruit, il existe plusieurs options possibles pour l’investisseur : vendre son bien, l’occuper ou le mettre en location.