Fiscalité SCPI

Quels sont les deux types de revenus imposables en SCPI ?

Les revenus fonciers qui proviennent des loyers encaissés
Les revenus financiers qui proviennent des placements de trésorerie

La SCPI pour « Société Civile de Placement Immobilier » permet à plusieurs personnes physiques de s’associer et d’acquérir ensemble des parts d’actifs immobiliers locatifs.
Les investisseurs sont donc copropriétaires d’un ou plusieurs biens et perçoivent ainsi un premier type de revenu : le revenu foncier ou revenu locatif qui proviennent des loyers encaissés.

Le deuxième type de revenu est le revenu financier. Ce dernier provient des placements de trésorerie qu’il est possible de réaliser avec une SCPI. Chaque investisseur peut placer de l’argent dans la trésorerie de sa SCPI en attendant de pouvoir l’investir dans un bien immobilier par exemple.
Egalement, toutes les plus-values générées par les actifs immobiliers ou financiers après cession de parts par exemple, sont aussi considérés comme revenus financiers.

Les deux types de revenus générés par une SCPI sont donc les revenus fonciers et les revenus financiers. Quand on parle de fiscalité pour une SCPI, il s’agit en réalité de l’imposition réalisée pour chaque investisseur associé sur ces deux types de revenus. Ce n’est pas la SCPI en tant que telle qui est imposable, mais bel et bien les investisseurs au sein de la SCPI.

Fiscalité sur les revenus fonciers

Chaque investisseur associé dans le cadre d’une SCPI a placé plus ou moins d’argent dans des actifs immobiliers locatifs. De manière régulière, ses biens immobiliers en location vont rapporter des revenus fonciers et ces derniers seront reversés à chaque associé proportionnellement au nombre de parts qu’il aura investi au départ. On appelle cela des « quote-part ».

Chaque associé sera alors imposé sur sa part de revenus fonciers obtenue, sous le régime de l’impôt sur le revenu.
La part imposable représente dans les faits, le montant des revenus fonciers encaissé auquel sont soustraites toutes les dépenses liées aux frais de gestion ou d’acquisition.
C’est la société de gestion de votre SCPI qui est tenue de vous communiquer chaque année le montant imposable.

Ce système d’imposition dépend également de la somme totale que représente la quote-part.

Il existe deux régimes d’imposition différents concernant les revenus fonciers en SCPI :

Le régime réel

Il s’agit de la méthode d’imposition classique qui concerne tous les investisseurs qui obtiennent des revenus fonciers supérieurs à 15 000€ annuel.
Dans cette situation, les revenus fonciers sont soumis classiquement au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux dont le taux s’élève à 17.2% en 2020.

Le régime micro-foncier

Le régime microfoncier existe pour les investisseurs qui respectent les conditions suivantes :

Etre propriétaire d’un bien immobilier locatif nu sans passer par une SCPI
Toucher moins de 15 000€ de revenus fonciers bruts en incluant les revenus de la SCPI et ceux de son bien immobilier dont il est le propriétaire direct
Ne pas bénéficier d’un régime fiscal particulier (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard) pour ses biens acquis en direct ou par l’intermédiaire de sa SCPI.

Les revenus financiers

Il est tout à fait possible de placer de l’argent dans la trésorerie de sa SCPI, dans l’attente d’un futur investissement dans un bien immobilier par exemple.
De ce fait, chaque année ce montant placé va générer des intérêts qui seront rajoutés aux revenus de la SCPI.

La fiscalité d’une SCPI en ce qui concerne ses revenus financiers est de base la même que pour les revenus fonciers, le montant des recettes sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Cependant, depuis Janvier 2018 un investisseur en SCPI peut choisir s’il le souhaite, le régime du prélèvement forfaiture unique appelé également « flat tax » et qui s’élève à 30%, dont 12.8% d’impôts et 17.2% de prélèvements sociaux. Pour en savoir plus, visitez notre page : scpi flat tax
Mais pour en bénéficier, celui-ci devra se trouver dans la tranche d’imposition marginale du barème (TMI) de 30% au minimum.

Fiscalité sur les plus-values

Il existe deux situations dans lesquelles la société de gestion de la SCPI ou les investisseurs eux-mêmes peuvent générer une plus-value :

Une cession de parts
Une cession d’immeubles

Une SCPI ne pouvant pas être taxée directement, ce seront les investisseurs qui devront s’acquitter de l’imposition dans tous les cas.

Imposition de la plus-value sur cession de parts

Lorsqu’un investisseur en SCPI revend ses parts, les bénéfices potentiels qu’il obtiendra seront taxés de la manière suivante :

19% d’impôt et 17.2% de prélèvements sociaux.

Cependant en fonction du nombre d’années de détention de ses parts avant la revente, l’investisseur aura le droit à des abattements :

6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
4% d’abattement entre la 22ème et la 30ème année

Au niveau des prélèvements sociaux, là encore des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention :

1.65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
1.6% d’abattement entre la 22ème année
9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année

Au-delà de 30 ans de détention, l’investisseur en SCPI sera totalement exonéré de l’impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux.

Si la somme des plus-values immobilières dépassent les 50 000€, l’Etat ajoute en plus une surtaxe progressive allant de 2 à 6% de la plus-value générée.

Enfin en ce qui concerne les actifs financiers, leurs plus-values seront soumises soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu accompagné des prélèvements sociaux, soit au PFU.

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